Содержание
Имея «лишнюю» жилплощадь, многие хотели бы использовать её в качестве дополнительного источника дохода. Однако не все знают, как правильно сдать квартиру, чтобы не нарваться на мошенников.
Определение стоимости
Прежде чем давать объявление об аренде, необходимо определиться с её стоимостью самостоятельно самыми простыми способами. Цена складывается из двух составляющих:
- района, в котором расположена квартира;
- размеров и технического состояния жилплощади.
Сначала следует ознакомиться с другими объявлениями, предлагающими аналогичное жильё в этом районе. Величина арендной платы будет ощутимо выше, если квартира имеет удобное расположение в центре города или находится в районе с развитой городской инфраструктурой. Важно также наличие современных транспортных развязок. Если всё это есть, то каждый может с уверенностью заявлять: «Я сдам квадратные метры по лучшей цене и быстро».
Необходимо самому оценить состояние своей квартиры с точки зрения будущего жильца:
- насколько она чиста и уютна;
- исправна ли проводка;
- сдавалась ли квартира ранее;
- не протекает ли сантехника в сдаваемом помещении.
Если позволяют средства, желательно произвести недорогой ремонт. Чем привлекательнее выглядит квартира, тем быстрее найдутся желающие арендовать её. Нужно оплатить все текущие коммунальные платежи, отключить городской телефон, забрать ценные вещи. Важно перед сдачей квартиры оформить на неё страховой полис. Он потребует небольших затрат, но поможет в случае конфликтов с соседями. Стоит застраховать также ответственность третьих лиц.
Необходимые документы
Как же сдать квартиру в аренду правильно? Сдавать жильё в официальном порядке имеет право лишь её владелец или человек, обладающий доверенностью на право заключения договора аренды по просьбе собственника, заверенной нотариусом. В тех случаях, когда жилплощадь принадлежит государству, согласно законам, сдача её внаём возможна лишь с согласия муниципалитета. Наниматель может потребовать документы на собственность, чтобы удостовериться в их подлинности. Показывая, ни в коем случае нельзя их отдавать.
При наличии нескольких собственников должно иметься их согласие на аренду, заверенное нотариусом. Подобный документ нужен и при сдаче внаём комнаты в общей квартире.
Только при соблюдении всех этих условий договор аренды, если его срок превышает один год, получит регистрацию в росреестре. Если имеется жильё в ипотеке, возникает вопрос о том, как законно сдать квартиру, чтобы избежать штрафов? Для этого необходимо иметь разрешение банка на сдачу её внаем.
Поиск арендатора
Арендатора можно быстрее найти через агентство недвижимости. У таких организаций есть регулярно обновляющаяся база данных. Они могут также подготовить и необходимые документы. В то же время самостоятельно проведённые действия по поиску нанимателя и сдаче квартиры позволят сэкономить деньги на услугах агентов, хотя и займут больше времени. Поиск арендатора можно вести с помощью объявлений в газетах и на веб-сайтах.
Если нашёлся человек, готовый снять квартиру, необходимо заключить с ним договор о найме жилья. Он нужен обеим сторонам для защиты их прав в случае появления спорных моментов. Многие не видят необходимости в таком документе. Однако доверчивость и юридическая безграмотность могут стать причиной неприятных последствий.
Наниматель может съехать с квартиры, не заплатив за неё. Он также может жить в ней, отказываясь платить. Некоторые недобросовестные съёмщики арендуют квартиру, а потом сами сдают её нескольким людям, приехавшим на заработки. Как же правильно сдать квартиру квартирантам, чтобы застраховать себя от таких людей? В этих случаях договор станет подтверждением факта аренды, позволяющим через суд выселить мошенника или взыскать с него деньги.
Составление договора найма жилья
Договор должен быть составлен правильно. Необходимо распечатать его в двух экземплярах. Если составленный документ является договором найма жилого помещения, можно его заполнить от руки. Если же предусматривается заключение арендного договора с юридическим лицом, его может оформить штатный сотрудник фирмы-арендатора. В документе нужно указать:
- реквизиты сторон, между которыми будет заключаться договор;
- если в квартиру въезжают и другие лица, их паспортные данные также нужно указать;
- необходимо оговорить все права и обязанности сторон, касающиеся оплаты коммунальных услуг, платы за аренду, содержания помещения в чистоте, отношений с соседями и т. д.;
- нужно прописать в документе условия его досрочного расторжения;
- следует оговорить также возможность и время посещения квартиры владельцем для проверки;
- на обоих экземплярах проставляются подписи сторон.
Есть ещё следующие особенности.
- По закону, если договор аренды заключается на срок до одного года, его не надо нигде регистрировать.
- Договор найма не требует обязательной регистрации в любом случае.
- Однако договор лучше заключать сроком не более 11 месяцев. В нынешнем законодательстве остались ещё положения о правилах съёма жилья. Согласно им, съёмщик, проживший в квартире более 11 месяцев, имел право проживать в ней и далее, несмотря на расторжение договора.
Акт приёма-передачи
Следующим необходимым документом станет акт приёма-передачи. Он также должен быть составлен в двух экземплярах. Подписывается собственником и съёмщиком. В акте подробно описываются мебель и бытовая техника, имеющиеся в наличии, их состояние. Отдельно отмечаются какие-то повреждения, чтобы потом в них не обвиняли нанимателя квартиры.
После оформления и подписания основных документов съёмщик передаёт деньги за месяц или несколько месяцев в зависимости от того, что прописано в договоре, и взамен получает ключи от квартиры. Пишутся расписки, удостоверяющие эти действия. В них указываются паспортные данные сторон, дата и сумма прописью.
- У арендатора остаётся расписка в том, что он внёс арендную плату за определённый период.
- Арендодатель получает расписку в том, что он передал ключи.
Чтобы защитить себя от вероятных рисков, можно взять залог. Обычно его размер равен стоимости месячной аренды. Он является страховкой последнего месяца оплаты, если вдруг съёмщик скроется раньше срока.
Соблюдение договорённостей
Во избежание штрафа следует предоставить квартиросъёмщику временную регистрацию на период действия договора. При её наличии обозначенная мера не грозит владельцу квартиры.
Периодически надо контролировать съёмщика квартиры. Конечно, не следует делать этого слишком часто, но время от времени проверка необходима. Можно проводить её в день арендной платы, приходя раз в месяц. Сдав квартиру в наём физическому лицу, следует заранее предупреждать о посещении, не пугая жильцов неожиданным визитом. О проживании посторонних людей можно узнать у соседей.
Нужно постараться соблюдать все условия по договору. Нельзя повышать арендную плату в этот период или досрочно выселять арендатора, если он со своей стороны не нарушил ни одного важного пункта. Если же возникла острая необходимость расторгнуть договор, нужно подыскать жильцам другое место.
Если в договоре найма не указан срок его действия, то расторгнуть его можно, предупредив жильцов об этом за три месяца. Иначе никак нельзя. После истечения срока действия договор найма можно продлить, составив акт продления. В нём можно оставить прежние договоренности или прописать новые условия проживания и оплаты.
Обязанность по уплате налогов
В Налоговом Кодексе России прописана статья об обязанности лица, получившего доход, уплатить с него налог. Ставка зависит от статуса гражданина, проживающего на территории страны. Для жителя РФ она составляет 13 % от полученного дохода – это то, что нужно отдать, чтобы сдать квартиру официально.
Налог платится один раз в год со сдачей декларации, подтверждающей получение данного дохода. В случае неуплаты грозит штраф в размере, равном 20-40 % от суммы прибыли.
Если собственник жилья не является гражданином РФ и не проживает на территории страны более 183 дней, он обязан уплатить налог в размере 30 % от полученного дохода. Такой же взнос должен уплатить и гражданин России, проживающий в другой стране.
Упрощённая система
Существует и другой вариант. Он требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, находящегося на упрощённой системе налогообложения. Она предусматривает уплату всего 6 % от размера доходов или 15 % от размера прибыли. Если человек является владельцем нескольких квартир и сдаёт их, ему в обязательном порядке придётся оформить ИП.
Применение упрощённой системы налогообложения – это удобный способ, как сдать квартиру в аренду самостоятельно и существенно сэкономить деньги. Авансовые платежи, которые надо отсчитывать каждый квартал, идут нарастающим итогом, и к концу отчётного года их сумма будет равна начисленному налогу на арендную плату за год.
Если арендодатель уплачивает взносы в ПФР и ФСС, то сумма налога уменьшится на эту величину. В целях налогового учёта необходимо также вести книгу доходов и расходов.
Приобретение патента
Ещё одним вариантом, позволяющим сэкономить деньги, является приобретение патента на сдачу в аренду жилья. Этот способ также требует регистрации в качестве ИП. Для расчёта годовой суммы налога исходят из предполагаемого дохода за год. Он устанавливается законодательно. Сумма налога составляет 6 % от годового дохода.
Патент можно покупать на несколько месяцев. Ещё вариант – приобрести его на весь год. Патент, купленный на срок от шести месяцев и до года, позволяет производить уплату налога поэтапно:
- третья часть всей суммы уплачивается не позднее 25 следующих за покупкой патента дней;
- оставшуюся часть можно уплатить за месяц до конца налогового периода.
Изучив все способы, как правильно сдавать квартиру в аренду, можно застраховать себя от многих неожиданностей как со стороны налоговой службы, так и со стороны разного рода мошенников.
